1、青岛开发区房地产市场评估 　　（1）房地产开发项目投资持续快速增长。2002 年全区房地产开发项目投资总额为 14.71 亿元，占全市 14.75%，比 2001 年增长 20.87%，高于全市增幅近 9 个百分点，经济拉动效果显著。其中，住宅项目完成投资 9.77 亿元，增长 25.9%，占房地产开发投资总额的 66.41%；办公楼、写字楼项目完成投资 0.68 亿元，占 4.59%；商业营业用房项目完成投资 3.59 亿元，占 24.42%；其他项目完成投资 0.67亿元，占 4.58%，投资结构进一步优化，产业带动作用增强。
　　（2）商品房销售供给两旺。房地产市场随着开发投资的快速增长，商品房销售市场一直保持旺盛态势。2002 年全区房屋开发面积 210.81 万 m2，占全市总开发量的 l 5.02%，比 2001 年增长 15.01%，高于全市增幅 11 个百分点。新开发面积 96.3l 万 m2，占全市的 16.54%，与 2001 年基本持平。年竣工商品房面积 70.46 万 m2，占全市的 12.4%，比 2001 年下降 27.55%.其中，住宅竣工面积 44.37 万 m2，占全市的 9.97%，比 2001 年下降 34.41%.因土地政策的影响，房地产开发面积有一定下降，2003 年1~6 月份房地产开发面积为 50.6 万 m2，比 2002 年同期下降 6.3%.但随着建设用地的调整到位、土地报批周期的缩短，特别是区域城市化进程的加快，青岛开发区房地产业发展后劲依然强劲。
　　（3）个人购房比例逐年上升。2002 年房屋销售面积为 55.86 万 m2，占全市的 11.78%，比 2001 年增长 23.09%，其中，住宅销售面积为 46.51 万 m2，增长 12.61%.
　　（4）空置房大量减少，空置率下降，保持在合理区间。从商品房空置面积看，据统计，空置房得到了进一步消化，全区 2002 年空置商品房面积为 24.09 万 m2，占全市的 22.97%，比 2001 年下降了16.33%.从以上数据可以看出，近几年青岛开发区房地产投资快速增长，供求两旺，发展基本上是健康的。
　　2、青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的成因
　　为什么青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的好势头呢？可以从经济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面来分析其成因。
　　（1）经济因素。社会经济良性发展，居民收入快速提高。2003 年 1~10 月份，青岛开发区国内生产总值为 172.3 亿元，增长 31.8%.其中，第一产业增加值为 2.8 亿元，增长 3.7%；第二产业增加值为111 亿元，增长 26.5%；第三产业增加值为 58.5 亿元，增长 46.3%.全区国民经济快速发展和人民收入快速提高，为房地产市场快速发展提供了可靠的发展基础。
　　（2）城市化因素。城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。青岛的城市建设日新月异，近年来，抓住国家实施积极财政政策、扩大内需的机遇，结合九五计划所确定的发展目标和任务，重点进行主城和辅城的新区开发建设和重要基础设施的建设，旧区重点进行棚户区改造和用地调整置换，初步形成环胶湾发展组团的雏形，为实现远期规划奠定良好基础。青岛市委、市政府已确定了“以发展港口、海洋和旅游经济为主的特色经济，将青岛的经济发展中心向青岛开发区全面转移”的战略决策，提出“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略目标，这无疑说明青岛开发区将是城市和经济发展重中之重。
　　（3）改革因素。住房制度改革进展顺利。开发区人对住房是商品的观念确立得比较早，商品房较早地为老百姓所接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的发展提供了最初的物质基础——启动资金和消费者。
　　（4）政策因素。各级政府制订出台的相关政策，特别是国家住房金融政策的放宽，是促进住房成为新的经济增长点和消费热点的强大支撑。除了已经出台的相关政策外，先后还出台了购房入户等一系列吸引外来居民投资和居住的优惠政策。
　　（5）房地产企业因素。主要有：
　　①房地产开发企业机制灵活。这几年青岛开发区房地产经济中民营经济成份快速增长，激活了整个房地产市场的运行机制。房地产开发公司凭借灵活的机制、一丝不苟的作风和优良的销售业绩，在市场竞争中取胜，成为全市的品牌房地产公司。
　　②房地产企业各方面素质比较强。全区房地产企业经理平均年龄为 44.5 岁，年龄结构较好；高级职称占 20.2%，中级职称占 62.9%；研究生学历占 2.6%，大学本科学历占 37.5%，大专学历占 49.5%.
　　③房地产企业实施“注重品质、追求品牌”战略。建设一批现代化、规模化、园林化、智能化、高档次示范住宅小区，如青岛开发区的天泰阳光海岸、千禧龙花园、东方花园、海韵嘉园、石雀小区等，质量已成为房地产企业的生命线。
　　（6）环境因素。一是全国各大名牌企业纷纷落户青岛开发区，建立自己的工业园。二是保税区的建设日趋完善，港口西移，前湾港工程不断扩大，进出口业务量增加。如 2003 年 1~9 月份，青岛市进出口总值（不含中央、省公司）为 126.7 亿美元，比 2002 年同期增长 26.4%.其中，出口总额 73.2 亿美元，增长 22.8%；进口总额 53.5 亿美元，增长 31.7%，极大地推动了开发区房地产事业发展。
　　3、青岛开发区房地产业未来发展趋势分析
　　目前，青岛开发区房地产市场的投资需求与消费要求都比较旺盛，支撑房地产发展的 6 个重要因素将依然起到重要作用。
　　3.1各项有利政策分析
　　一是国家将实行继续扩大国内需求、实现经济稳定较快增长的政策。二是青岛市委、市政府已确定的战略决策和战略目标，各大名牌企业落户青岛开发区进行现代化建设，国民经济将保持快速增长。三是住房货币分配将逐步推开。四是从 2003 年起全区将按照“统一规划、合理布局、多元整合、组团开发”的方针，逐年将尚未实施旧村改造的近 100 个村庄整合为 20 个居住区。2003 年重点启动建设 5个示范居住区，规划总建筑面积 800 万 m2，其中，拍卖区商品房建筑面积 500 万 m2，建设周期为 3~5年，每年的住宅开发面积至少 100 万 m2.
　　3.2全区住宅需求总量预测
　　2002 年底青岛开发区居民的人均住房建筑面积还不足 25m2，房地产业发展空间依然很大。特别是随着全区招商引资工作的进一步深入、示范居住区工程的全面启动、海湾大桥立项待建以及大炼油项目的全面引入和迎 2008 年奥运因素的影响，都将极大地刺激住房消费的持续增长。预计全区房地产在今后 1 0 年内仍然呈现快速发展趋势，并继续成为经济发展的支柱产业。
　　2005 年前青岛开发区经济发展预测增幅为 30%，2010 年计划城市化水平为 85%、城区人口为 60万人，而目前全区城市化水平不到 60%、城区人口不足 35 万人，以每年新增人口 3 万计算，平均每年需新增住房面积至少 100 万 m2.特别是大炼油、北海船厂、前湾港等大型区外项目的引入，以及山东科技大学、石油大学等高校的成规模迁入，都将极大地带动商品住宅的纵深消费。根据以上分析，只要整体经济环境不变，正视问题，政策得当，未来三五年全区房地产业将继续保持持续、快速发展。改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一。调查显示，中国城镇居民对住房的满意率尚不到 20%，约有 48%的居民提出要在两三年内换购住房；已购公房用户中有 67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意将购房作为一种投资，囤房待沽。由此计算，青岛开发区住房潜在需求量还相当大。按照 2002 年底全区城镇人口 35 万人、人均增长 10 m2 住房面积计算，就需要增加住房近 350 万 m2 住房面积。房屋租赁加大了对房地产市场的需求。2003 年区内将新增人口 3 万余人，如果按照 40%的人需要承租商品房、每人 10 m2 计算的话，约需承租 12 万 m2.
　　3.3房地产开发存在的问题
　　在房地产持续趋热的情况下，一定要保持清醒头脑，要冷思考。当前存在的主要问题有：
　　（1）供应结构不尽合理，房价上涨过快。从 2000 年开始青岛开发区商品房价格每年上涨 15.6%，高房价偏离了居民的实际购买能力，制约住房消费的持续增长。房价的持续上升也增加了住房货币化改革的难度。
　　（2）房地产企业行为不规范，存在不少隐患。违法和违规销售商品房、商品房面积“短斤缺两”问题和虚假广告问题时有发生，房地产投诉较多。
　　（3）投资扩大，风险意识不足。近几年房地产发展被看好，吸引了不少企业涉足房地产行业，全区已拥有房地产开发企业 99 家，其中，四级以上资质企业仅为 41 家，年开发量在 1 万 m2 以下的企业占 70%以上。此外，由于当前投资渠道较少，有些人看到前段时期买房投资的人赚了钱，也纷纷加入投资房地产的行列。
　　总之，为了防止房地产开发中出现泡沫现象，应做到：一是要十分珍惜房地产市场发展的好势头，坚持以人为本，以需求为中心，增大产业规模、提高集约化程度，使房地产市场持续地发展。二是要房地产开发经营行为规范，企业形象有待于进一步提升，房地产企业下一轮竞争将是实力和品牌的竞争。三是要整顿规范房地产市场秩序，加强法制建设，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，促进房地产市场健康、持续地发展。
　　参考文献：
　　[1] 谢文惠，邓 卫。城市经济学[M].北京：清华大学出版社，1996.
　　[2] 吕 华。房地产估价[M].上海：同济大学出版社，1990.